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​土地家屋調査士業務

Exclusive Services

土地家屋調査士業務の主な業務は、以下の３点です。

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１．土地・建物の資料調査。

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２．測量をして境界確認を行う。


３．土地建物の登記を行う。

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登記には申請義務があるものとないものがあります。申請義務を怠ると過料に処せられます。

 

●不動産登記法第164条（過料）
（中略）申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。

測量機器

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​土地の測量　現況測量

一言で言えば、今ある土地の状態をそのまま測る測量です。境界標があればそれを測り、無ければおおよその部分を測ります。ブロック塀などの際なども測ります。建築する時、軒や小屋が越境していないかの確認、境界立会い前提の時などに、現況測量を行うことがあります。

お隣りとの境界の立会いは含まれていません。そのため比較的安価費用となります。

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土地の測量　確定測量

法務局で土地の過去の資料（閉鎖されている公図、地積測量図）を集めて実際に現地を測量して、お隣り同士で、立ち会いを行います。そして、現地に境を示す杭を設置します。また、長さや広さを書いた図面を作って、署名印鑑を互いにして持ち合います。昔は、印鑑証明書も必要でしたが、現在は不要となっています。現況測量に比べて費用が高くなります。　　

確定測量する事で、将来お隣さんとのトラブルは生じにくくなります。

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​土地の表題登記

土地表題登記とは、土地の状況（土地の所在・地番・地目・地積）を登記簿に登録することです。

国有地の払い下げを受けた場合等で行います。

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土地の分筆登記

今ある土地を２つ以上に分ける際に必要な登記です。

・所有している土地の一部を分割して売買する場合
・土地の地目の一部が異なる場合
・相続した土地を相続人ごとに分ける場合
・共有の土地を分筆し、単有に変える場合（共有物分割登記の前提として）
・道路の幅員を広げ公衆用道路にする場合
・１筆の一部を分割して駐車場などに利用したい場合

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土地の地積更正登記

登記簿上の面積と実際測った面積で一定の差異がある場合に行います。一般的には、分筆登記の前提で行う場合が殆どです。理由は、土地の面積が確定していないと分筆登記が出来ないためです。

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土地の合筆登記

隣接する二つ以上の土地を一つの土地に法的に合体することをいいます。

・複数の土地を一つの土地にしてそこに家を建てる場合
・複数の土地を一つにして売りたい場合
・相続分毎に分割し直すために複数の土地を一旦一つにまとめたい場合などに行います。

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建物表題登記

建物の完成後１ヶ月以内に、その建物の所有者が申請しなければなりません。
 まだ登記されていない建物を購入した場合には、その所有権を取得した人が、所有権を取得した日から１ヶ月以内に申請しなければなりません

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建物滅失登記

建物を取壊した場合にする登記です。

※昨今のIT技術発展により、インターネットで調べればご自分で登記することができる登記の一つです。ただし、とても危険な登記手続きの一つですので、ご自分で登記をする場合には、十分に注意してください。

Marble Surface

​FAQ

​Q現況測量と確定測量の違いは？

現況測量は、現地に境界石やブロック塀の角等を測りとる作業となります。官公署等から最低限の資料を取り寄せます。また、隣接者との立会を一般的には行いません。そのため、出来た成果物は、筆界というよりも、所有権界・占有界を指し示すようになります。そのため、地積更正登記をするための資料とはなりません。
確定測量は、官公署等から資料を取り寄せ筆界というものを探し、それに基づいて現地にある境界石を測り、無い場合には、新たに境界石等を設置します。そのため、隣接者との立会を必ず行います。また、公道に接する場合は、公道の管理者から境界の証明書を取得したり、場合によっては、公道の管理者との立会を行う場合もあります。そのため、出来た成果物は、地積更正登記の資料となります。
 

​Q筆界とは？

筆界とは、公法上の境界となります。別名、原始筆界とも呼ばれます。原始筆界は、明治初期に決められた境界であり、一番初めに決められた境界となります。そもそもこの境界を決めた理由は、納税義務者の土地の位置と形状を知るためだと言われています。そのため、筆界というものは、絶対に動くことはありません。
 

​Q所有権界・占有界とは？

所有権界は、文字通り所有権の境のことです。土地を購入した場合、その土地の所有権を取得します。所有権界は、購入した土地とお隣さんとの境となります。一般的には、筆界と所有権界は一致します。しかし、時代の流れにより、筆界と所有権界が一致しない場合もあります。例えば、先代や先々代の時に、話し合いや取り決めで、土地の境を変えた場合等です。筆界は、決して当事者間の合意等では、変更できません。
占有界は、文字通り占有している部分の境です。一般的には、所有権界と占有界は一致します。しかし、その部分を知らないで（善意）占有しいたり、知っていて（悪意）占有していると、所有権界と占有界が一致しない場合もあります。
 

​Q筆界と所有権界・占有界を一致させるには？

筆界と所有権界・占有界を一致させるには、その部分を分筆登記をして売買・時効取得等の原因で所有権移転登記をする必要があります。
 

​Q自宅前の道路との境界はどうやって調べるの？

​一般的な住宅街であれば、前面道路は、各市役所・区役所が管理をしています。道路を歩いていると、時々、市役所のマークが入った金属鋲・金属プレート・石等があります。それが、道路と私有地との境になっている場合が多いです。資料等を取り寄せる場合は、各市役所・区役所の道路管理課・土木事務所に問い合わせる事になります。一般的な市役所であれば、市役所の道路管理課に行けば誰でも簡単に資料を取得できます。ただし、横浜市等の大きな自治体になると道路管理課以外にも土木事務所に行かないと資料を取得することが出来ない場合もあります。
 

​Q座標値があれば、簡単に土地の境の復元は出来るの？

結論から言うと、復元出来るとは限りません。なぜならば、測量には誤差と言うものがあるからです。測量は、最確値を出す作業です。最確値とは、文字通り「最も確からしい値」のことです。真値「真の値」を出す作業ではありません。それ故に、座標値があるからと言って必ず前と同じように復元出来るとは限らないのです。ただし、許容範囲というものがありますので、その許容範囲内で土地の復元をすることになります。

 

​Q隣接土地所有者から境界について立会を求められた場合は？

是非、弊所にお問い合わせください。その立会書類が適切なものかを助言致します。

​Q境界確認書と立会証明書は何が違うの？

境界確認書は、土地家屋調査士等が作成し、当事者に署名押印してもらいます。境界確認書であれば、仮に後日、境界確認書を作成した土地家屋調査士以外の者が土地に関する地積更正登記・分筆登記の添付書類として法務局に提出が出来ます。
一方、立会証明書は、境界確認書と同じように土地家屋調査士等が作成し、当事者に署名押印してもらいますが、後日、立会証明書を作成した土地家屋調査士以外の者が土地に関する地積更正登記・分筆登記の添付書類として法務局に提出が出来ません。
​そのため、なるべく境界確認書を貰う事をお勧め致します。
 

​Q建物の滅失登記は簡単だから自分でも出来ますよね？

書類さえ整っていればご自分でも十分に登記申請が出来ます。しかし、注意点があります。必ず滅失調査というもの行って下さい。また、ご自分の土地に取壊した建物以外に登記されている建物若しくは、建物の評価証明書等を取得し、取壊した建物以外に建物が無いかの調査が必ず必要です。
 

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